Interview für "Telegraph” Dec 2022: “Eine Immobilie in Montenegro ist eine sichere Investition”

Der Markt der Immobilien in Montenegro ist in einem kontinuierlichen Aufschwung und man kann sagen, dass er am aktivsten ist in den letzten 15 Jahren.

• Sowohl Ausländer als auch eine Vielzahl von Käufern aus der Region zeigen Interesse an Wohnungen, Häusern und Grundstücken an der Küste und im Landesinneren Montenegros?

Wir haben gesprochen mit Ivana Vukićević, die eine der Partner ist einer Agentur für Immobilien in Montenegro “Montenegro Prospects", die erfolgreich tätig ist seit 20 Jahren. Dank dem professionellen und netten Ansatz ist “Montenegro Prospects" die am besten beurteilte Agentur für Immobilien seitens der Kunden auf Google My Business.

Die Agentur “Montenegro Prospects" ist  spezialisiert für die Arbeit mit internationalen Kunden, so verrät uns Ivana welche die aktuellen Trends sind auf dem Immobilienmarkt Montenegros, wie der Kauf von Immobilien für Ausländer abgewickelt wird, welche Städte am attraktivsten sind, sowohl auch warum das Programm der wirtschaftlichen Staatsangehörigkeit so wichtig ist und interessant ist für ausländische Investoren.

• Woher kommen die meisten Käufer, aus Montenegro, Nachbarstaaten oder aus anderen Ländern?

Unsere Agentur ist seit 18 Jahren vertreten auf dem Markt in Montenegro und während den Jahren hatten wir Kunden aus verschiedenen Teilen der Welt. Früher kauften am meisten Briten und Russen, so hat sich dieses Verhältnis geändert zu Gunsten der Kunden aus der EU, Türkei, und sogar aus USA.

Heute sind unsere meisten Käufer aus der EU, vor allem aus Deutschland, danach aus USA, Großbritannien, und aus Russland. Die Kunden aus der Region werden seit 8 Jahren immer mehr und hier sind vor allem vertreten Käufer aus Serbien, das traditionell wichtig ist für Montenegro.

Im Vergleich zur vergangenen Zeit ist positiv, dass sich die Abhängigkeit von einem dominanten Markt verringert hat.

• Wonach suchen die Käufer am meisten, wenn es um die Art der Immobilien geht und ihre Eigenschaften?

Der Blick aufs Meer ist weiterhin eine der wichtigsten Eigenschaften jeder Immobilie, danach die Nähe zu Stränden, Restaurants, Supermärkten und anderer Infrastruktur. Davon abgesehen, sind die Käufer immer mehr interessiert, was die Qualität des Bauens angeht, die wichtiger wird bei der Entscheidung zum Kauf.

Am Ende, viele Kaufen auch aus dem Grund, diese zu vermieten, denn die meisten kaufen auch die Immobilie als Investition.

Was die Art der Immobilie angeht, sind Wohnungen in Montenegro am meisten vertreten und gesucht. Sowohl ist eine immer größere Nachfrage vertreten nach Häusern, die Privatsphäre und Ruhe bieten.

Wir haben im Angebot über 1000 Wohnungen und Häuser an der Küste, viele Grundstücke, gewerbliche Immobilien und Hotels zum Verkauf.

Man kann sagen, dass Wohnungen am meisten vertreten sind an der Küste Budvas und in der Bucht von Kotor, jedoch ist das Angebot an Häusern im südlichen Teil der Küste viel größer. Aber die wahrscheinlich schönsten Villen sind in der Bucht von Kotor.

Wenn es um Gewerbeflächen geht, die die Ausländer interessieren, ist hier ganz weit vorne die Altstadt in Kotor und Budva, aber auch attraktive Orte in Podgorica - meistens  “Über der Moraca”.

• Wie schauen ausländische Käufer auf verschiedene Destinationen, wo die Immobilien in Montenegro angeboten werden?

Die montenegrinische Küste ist so klein im Vergleich zu großen Ländern, aus welchen die meisten Käufer kommen, so dass sie die Küste als Ganzes wahrnehmen bzw. als Destination und mehr wird Wert gelegt auf Eigenschaften wie das nähere Umfeld (Nachbarschaft), wo die Immobilie sich befindet. Wir haben schon erwähnt die Wichtigkeit des Bauens und den Ausblick, so dass dies neben dem Preis auch der wichtigste Faktor bleibt.

Man kann generell sagen, dass die Bucht von Kotor und Immobilien in Kotor immer mehr Kunden anziehen mit der einzigartigen Kombination von Meer, Gebirge und wunderschöne Steinhäuser und Villen an der Küste, Budva mit ihren fantastischen Stränden und lebendigem Nachtleben, und dass die Region um Bar attraktiv ist übers ganze Jahr.

• Wie ist die Situation im inneren des Landes, gibt es ein Interesse für die zentralen und nördlichen Teile Montenegros?

Kolasin ist nach dem Bau der Autobahn und modernen Ski-Zentren sehr attraktiv geworden, eine große Anzahl von Konto-Hotels, wodurch man die Staatsangehörigkeit bekommen kann, sind in der Bauphase.

Auch Zabljak ist sehr beliebt, denn die touristische Saison dauert nahezu das ganze Jahr. Viele Ausländer besuchen diese Teile Montenegros, so war diese Saison im Norden des Landes ausgezeichnet.

Der Norden ist infrastrukturell wesentlich schlechter entwickelt als die Küste, aber auch die Situation verändert sich schlagartig, besonders in Kolasin mit der Entwicklung der Kapazitäten und Inhalten im Zusammenhang zum Ski-Angebot, und diese Veränderungen folgen die Preise der Wohnflächen, die jetzt schon über 2.000 EUR/m2 ist und am Bergfuß der Skipisten auch bis zu 6.000 EUR/m2.

• Wie ist das Verfahren beim Kauf einer Immobilie für Ausländer im Verhältnis zu den Bewohnern Montenegros? Gibt es bestimmte Bedingungen, die Ausländer erfüllen müssen, damit sie eine Immobilie in Montenegro kaufen?

Das Verfahren zum Kauf einer Immobilie ist dasselbe für Ausländer und Montenegriner.

Der Kaufvertrag wird unterzeichnet bei einem Notar, persönlich oder durch beglaubigte Vollmacht. Die Zahlung des kaufvertraglichen Preises wird üblich über das Notaranderkonto durchgeführt. Die Käufer sind verpflichtet, die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% und die Notargebühren zu zahlen. Der Käufer zahlt die Provision der Agentur NICHT.

Es gibt nur einige Begrenzungen, wenn man nicht urbanisierte Grundstücke kauft.

Wir bieten unseren Kunden eine volle Unterstützung während des ganzen Verfahrens des Kaufs, von der Auswahl bis zur Eintragung auf den neuen Eigentümer. Durch Einführung des Systems des Notariats ist der ganze Prozess viel sicherer sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer.

Ausländer können gekaufte Immobilien an Touristen vermieten?

• In letzter Zeit bekommt das Projekt der wirtschaftlichen Staatsangehörigkeit immer mehr Aufmerksamkeit ausländischer Investoren. Können Sie uns mehr dazu sagen?

Das Programm gibt die Möglichkeit zum Erwerb der montenegrinischen Staatsangehörigkeit Ausländern, die eine Immobilie im Norden mindestens 250.000 € oder im zentralen Gebiet und dem Gebiet der Küste 450.000€ bezahlen, plus 200.000€ in Entwicklungsfonds in Montenegro, sowohl auch wenn sie die Bedingungen der Prüfung seitens einer akkreditierten ausländischen Agentur erfüllen (Kapitalprüfung, keine Verurteilungen u.Ä.).

Das Programm bietet Chancen der Entwicklung touristischer Kapazitäten hoher Klasse, ermöglicht wichtige neue Geldmittel im Budget, Öffnung neuer Arbeitsplätze, aber es genießt kein Ansehen bei der EU, die bemüht ist, solche Programme nicht zu gestatten, denn daraus können Risiken entstehen.

• Wie schwer ist es, solche Immobilien zu finden? Hat Ihre Agentur vom Staat zugelassene Immobilien?

Ja, es gibt offiziell 3 offiziell akkreditierte Agenten für das Programm der wirtschaftlichen Staatsangehörigkeit, von denen wir mit zwei zusammenarbeiten. Sie decken das ganze Angebot der Objekte, die ermöglichen die Staatsangehörigkeit für Investitionen, jedoch besteht ein erheblicher Unterschied im Zusammenhang zur Attraktivität der Location, Fristen der Fertigstellung, Eigentümer-Status, Möglichkeiten der Verfügung usw. Wir sind bemüht, den Fokus auf die Projekte zu behalten, die uns die größten Benefits bieten und die geringsten Risiken für unsere Kunden.

• Da Montenegro dieses Jahr die progressive Besteuerung eingeführt hat, wie wurden die aktuellen Steuern auf Immobilien verändert?

Der Sinn des Gesetzes für progressive Besteuerung ist, dass es rechtliche und nicht rechtliche Objekte trennt, und auch die Objekte, mit denen die Wohnungsfrage gelöst wird, von Ferienhäusern, Zweitwohnungen, usw.

Im Zusammenhang zur vergangenen Zeit ist der größte Unterschied für die Eigentümer nicht bebauter Bauland, was auf der einen Seite ist bei ausländischen Investoren, die vor zehn Jahren oder länger attraktive Flurstücke erworben haben und nichts begründetes machen, auf der anderen Seite ist das die wesentliche Belastung für die Einheimischen, die z.B. Bauland geerbt haben.

Laut Artikel 9 des Gesetzes für Immobiliensteuer ist der Betrag des konkreten Steuersatzes auf den geschätzten Marktwert der Immobilie und die Zuständigkeit der lokalen Selbstverwaltungen, diese ist zwischen 0,25% und 1% vom Marktpreis für ein legalisiertes Objekt als primäre Wohnung.

Die Steuer ist höher, wenn das Wohnobjekt nicht die Wohnungsfrage löst (Zweitobjekt) und beträgt von 0,3% bis 1,5%.

Im Falle, dass ein Objekt ohne Baugenehmigung gebaut wurde, ist diese Steuer 0,3% bis 1,5% falls damit die Wohnungsfrage gelöst wird, falls nicht, dann ist es von 0,3% bis 2%.

Im Fall eines nicht bebauten Baulandes ist die Steuer von 0,3% bis 5%.

• Wie kompliziert ist es, eine Baugenehmigung einzuholen?

Die Prozedur der Einholung einer Baugenehmigung wurde vereinfacht.

Nach den urbanistisch-technischen Bedingungen, wird ein Ideen-Projekt gefertigt, wofür der Stadt-Architekt seine Zustimmung geben muss. Danach wird das Hauptprojekt gefertigt und wird zur Prüfung geschickt. Die Prüfer führen die Prüfung durch und holen den Rest der Dokumentation ein, damit der Vertrag zur Zahlung der Gebühr für das Bauland unterschrieben wird.

Unsere Firma kann einige Architekten empfehlen.

• Wie ist der Stand des Angebotes und der Nachfrage auf dem montenegrinischen Markt in den letzten Jahren? Bemerken Sie einen Anstieg oder einen Fall der Nachfrage?

In den letzten 18 Monaten ist es zu einem Anstieg gekommen für den Kauf von Immobilien in Montenegro, der Markt ist sehr aktiv, vielleicht auch am aktivsten in den letzten 15 Jahren. Eine Kombination von geringen Zinsen und der Angst von Inflation sind die Hauptbeweggründe für einen Kauf in Montenegro in den letzten 12 Monaten, denn Immobilien sind eine sichere Investition.

Dieser Anstieg von der Nachfrage ist verbunden mit dem Anstieg der Immobilienpreise und man kann sagen, dass die Preise angestiegen sind von 15% bis 25% im vergangenen Jahr. Neben der erhöhten Nachfrage hat der Sprung der Kosten für Baumaterial für einen Anstieg der Preise in Montenegro gesorgt.

• Wie wirkt sich die aktuelle globale Situation auf den Immobilienmarkt aus und welche sind Ihre Voraussagen für die Zukunft?

Eine Kombination von erhöhten Zinsen, Rezession in der wirtschaftlichen Entwicklung und politische Instabilität werden sowieso die Nachfrage beeinflussen und die Preise der Immobilien. Aber langfristig lohnt sich sehr eine Investition in Montenegro.